Особистий строковий сервітут

Передмова

Уже майже рік, як в Україні прийнято Порядок розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності (Постанова КМУ від 26 серпня 2009 р. №982), який покликаний допомогти вирішити численні питання з розміщенням малих архітектурних форм (МАФ). Однак, як показує практика, вказаний Порядок, натомість, створив додаткову проблему, передбачивши можливість укладення договорів особистого строкового сервітуту для розміщення МАФ. Проблема полягає у тому, що органи місцевого самоврядування до кінця не розуміють, у чому полягають особливості сервітутного землекористування, яка відмінність права сервітуту від права оренди, та як можливо використати право земельного сервітуту для розміщення МАФ в контексті чинного земельного законодавства України.

Проблема постає гостро тому, що окремі ради регіону не спішать оформляти користування земельними ділянками для власників МАФ, і страждають при цьому як самі підприємці, так і територіальні громади. Підприємцям створюються штучні перешкоди у здійсненні підприємницької діяльності, оскільки законодавством забороняється самовільне розміщення малих архітектурних форм, а також забороняється використання земельних ділянок без необхідних правовстановлюючих документів. З іншого боку, в місцевий бюджет недопоступає значна сума податків та внесків на розвиток міста, оскільки підприємці позбавляються можливості займатись законною підприємницькою діяльністю.

Разом з тим, відповідно до статті 48 Господарського кодексу України з метою створення сприятливих організаційних та економічних умов для розвитку підприємництва органи влади на умовах і в порядку, передбачених законом, зокрема, надають підприємцям земельні ділянки, передають державне майно, необхідне для здійснення підприємницької діяльності; сприяють підприємцям в організації матеріально-технічного забезпечення, подають підприємцям інші види допомоги. Держава сприяє розвитку малого підприємництва, створює необхідні умови для цього.

Чинне законодавство пропонує укладення договорів особистого строкового сервітуту для розміщення МАФ як доцільний та обґрунтований нормами права вихід з ситуації. Зупинимось на правовому регулюванні питання.

 

  1.  Поняття та види земельного сервітуту

 

 Стаття 401 Цивільного кодексу України (ЦКУ) визначає сервітут як право користування чужим майном, яке може бути встановлено щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут) (стаття 401 ЦКУ, стаття 100 Земельного кодексу України). Таким чином, відповідно до ЦКУ, ЗКУ, особистий сервітут є одним із видів сервітутів і передбачає належність права користування чужою земельною ділянкою конкретно визначеній особі для задоволення її потреб, які іншим чином не можуть бути задоволені.

Відповідно до статті частини 2 статті 402 ЦКУ, частини 2 статті 100 ЗКУ, земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном (стаття 403 ЦКУ). Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

Відповідно до статті 101 ЗКУ, земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Як Цивільний, так і Земельний кодекс України не передбачають вичерпний перелік видів права земельного сервітуту. Тому, виходячи із положень ЦКУ та ЗКУ, сторони (власник земельної ділянки та сервітуарій) можуть встановлювати земельний сервітут за домовленістю, з дотриманням та врахуванням положень діючого законодавства.

 

2. Можливість та правові підстави укладення договору особистого строкового сервітуту для розміщення МАФ

 

Як зазначено вище, в Україні існують правові передумови для укладення договорів особистого сервітуту та чітко врегульовано їх зміст, порядок укладення, підстави припинення тощо.

Можливість та доцільність укладення договорів особистого строкового сервітуту для розміщення МАФ передбачена та врегульована Порядком розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності, затвердженим постановою КМУ від 26 серпня 2009 р. №982 (далі – Порядок).

Зокрема, порядок розміщення МАФ передбачає, що суб'єкт господарювання подає відповідній сільській, селищній, міській раді заяву згідно з додатком 1 до цього Порядку, у якій зазначається бажане місце та строк розміщення малої архітектурної форми, її призначення і загальний опис. До заяви додаються: виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців; копія державного акта на право власності на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою або договору оренди (за наявності), схема прив'язки малої архітектурної форми.

Відповідно до пункту 7 Порядку, сільська, селищна, міська рада реєструє подану заяву про розміщення малої архітектурної форми і в місячний строк приймає рішення щодо попереднього погодження місця розташування малої архітектурної форми та уповноважує виконавчий орган або посадову особу сільської, селищної, міської ради (далі - уповноважений представник) передати суб'єктові господарювання перелік документів, які необхідно подати для прийняття рішення щодо розміщення малої архітектурної форми та/або укладення договору особистого строкового сервітуту.

Відповідно до пункту 9 Порядку уповноважений представник на підставі поданих суб'єктом господарювання документів готує проект рішення щодо розміщення малої архітектурної форми та/або укладення договору особистого строкового сервітуту. Сільська, селищна, міська рада протягом місяця після реєстрації документів приймає рішення щодо розміщення малої архітектурної форми та/або укладення договору особистого строкового сервітуту (п. 10 Порядку). У разі коли рішення щодо розміщення малої архітектурної форми не прийняте протягом місяця після подання суб'єктом господарювання визначених уповноваженим представником документів, вважається, що розміщення малої архітектурної форми дозволяється за принципом "мовчазної згоди".

У разі відсутності у суб'єкта господарювання державного акта на право власності на земельну ділянку чи на право постійного користування земельною ділянкою або договору оренди такої земельної ділянки сільська, селищна, міська рада укладає з таким суб'єктом господарювання в десятиденний строк з дня прийняття передбаченого пунктом 10 цього Порядку рішення договір особистого строкового сервітуту в порядку, визначеному законодавством (п. 12 Порядку).

При цьому, строк розміщення малої архітектурної форми не може перевищувати строк договору особистого строкового сервітуту. Для стаціонарної малої архітектурної форми зазначений строк становить більш як три роки (п. 13 Порядку). Умови договору особистого строкового сервітуту визначаються сільською, селищною, міською радою. Розмір плати за таким договором не може перевищувати розмір орендної плати для даної земельної ділянки (п. 14 Порядку).  

Таким чином, вказаним вище Порядком передбачено та чітко врегульовано можливість та порядок прийняття рішення щодо укладення договору особистого строкового сервітуту для розміщення малих архітектурних форм.

Це підтверджується і позицією Державного комітету України із земельних ресурсів, яка відображена у Листі від 01.12.2009 р. N 21165/17/4-09 «Щодо укладення договору особистого строкового сервітуту» (додаток 1). Так, Держкомзем у листі зазначає, що у разі відсутності у суб'єкта господарювання правопослідуючих документів на земельну ділянку розміщення малої архітектурної форми для провадження підприємницької діяльності відбувається шляхом укладення договору особистого строкового сервітуту.

Держкомзем також зазначає у Листі наступне: «Право сервітуту регулюється Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Частиною другою статті 401 Цивільного кодексу України встановлено, що сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Частинами першою - третьою статті 639 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами. Враховуючи зазначене, особистий сервітут може бути оформлено у вигляді договору за домовленістю сторін, з зазначенням змісту сервітуту, визначеного статтею 403 Цивільного кодексу України».

Посилаючись на Порядок, Держкомзем також вказує, що «для укладення договору особистого строкового сервітуту з метою розміщення малої архітектурної форми, слід додавати графічні матеріали - схему прив'язки малої архітектурної форми».

 

Вказане вище переконливо доводить, що чинне законодавство передбачає та регулює можливість та порядок укладення договорів особистого строкового сервітуту для розміщення МАФ, більше того, Держкомзем як спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади в сферу управління земельними ресурсами, підтримав позицію законодавця, Кабінету Міністрів України, та вказав на необхідність укладення договору особистого строкового сервітуту для розміщення МАФ для провадження підприємницької діяльності в разі відсутності документів на земельну ділянку.

 

Слід зазначити, що після прийняття відповідного Порядку Кабінетом Міністрів України, Листа Держкомземом України на роз’яснення положень законодавства, багато міських рад на території різних областей України розробили та прийняли свої рішення про розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності та укладення договору особистого строкового сервітуту. Ряд інших міських рад приступили до розроблення таких же рішень на своїй території.

Як приклади можемо зазначити Примірний договір про встановлення особистого строкового сервітуту для розміщення малої архітектурної форми (Додаток до рішення Луцької міської ради Волинської області від 30.12.2009 р. №52/37), Рішення Власівської селищної ради м.Світловодськ Кіровоградської області (тридцять восьма сесія п'ятого скликання) від 25  грудня 2009 року № 612 «Про розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності у смт. Власівка м.Світловодська Кіровоградської області та договір як додаток 1 до Рішення, Рішення Бердянської міської ради Запорізької області (Сімдесят дев'ята сесія V скликання) від "25" лютого 2010 р. № 33 «Про затвердження Порядку розміщення малих архітектурних форм для здійснення підприємницької діяльності в м. Бердянськ» та додаток 5 до Порядку – договір про встановлення права обмеженого користування земельною ділянкою (сервітут), Проект рішення Канівської міської ради «Про затвердження «Порядку розміщення малих архітектурних форм для провадження підприємницької діяльності на території м. Канева» та проект договору про встановлення особистого строкового земельного сервітуту.

 

Примітка: консультація станом на 09.10.2010 р.